Door de steeds verdere vertraging van de voortgang in de woningbouwvoorziening is de dorpsraad Nistelrode op zoek gegaan naar de mogelijke oorzaak hiervan. Enerzijds ervaren we dat de beschikbare woningen van de nieuwbouwprojecten zoals Sparrenweide, Laar/ Achterstraat, Brouwershoeve en het Toniesplein maar geen nieuwe eigenaars vinden en anderzijds stellen we vast dat b.v. jongeren en ouderen moeizaam een passende woning vinden. Bernhezer Masterplan Wonen fase 2 toont voor Nistelrode een planning voor respectievelijk 37, 77 en 77 nieuwbouwwoningen in de jaren 2013, 2014 en 2015. Gelet op de bovengenoemde oorzaken van vertraging zal dit niet gehaald worden en zijn we om die reden in overleg gegaan met de gemeente met de vraag om meer inzicht te krijgen in de echte woningbehoefte voor de komende jaren. Gesprekken hierover hebben ons inzicht verschaft in een recent onderzoek uitgevoerd door de combinatie van de gemeente en de woning bouwcoöperaties Mooiland en de Kleine Meierij. Dit onderzoek heeft zich o.a. gericht op de bestaande relatie tussen het niveau van het inkomen per huishouden en de WOZ waarde van de bewoonde woning. Dit onderzoek, Monitor doelgroepen Bernheze, heeft al geleid tot bepaalde conclusies waarbij de dorpsraad nog een aantal aanvullende zaken wil onderzoeken om daarmee een zo’n scherp mogelijk beeld te schetsen waarmee het toekomstige beleid is afgestemd op de realiseerbare behoeften. Met realiseerbaar wordt hier bedoeld dat in de toekomst de verwachte inkomenscategorieën per huishouden afgestemd zijn op de woonlasten waarbij de verdeling tussen huur en koop in evenwicht is.

Het bovenstaande onderzoek richtte zich op cijfers voor de gemeente Bernheze waarbij ook deelgetallen per kern opgenomen zijn. Als inkomenscategorieën van huishoudens is men uitgegaan van de indeling zoals die ook toegepast wordt voor het toekennen van huursubsidies en sociale huurwoningen. De toegepaste groepen zijn:

• Primaire doelgroep Laag     Inkomen lager als EUR. 22.000,–
• Primaire doelgroep Hoog    Inkomen tussen EUR. 22.000,–en 33.000,–
• Secundaire doelgroep          Inkomen tussen EUR 33.000,– en 43.000,–

Voor het aantal bestaande woningen hebben beide woningbouwcoöperaties een opgave gedaan van hun bestaande huurwoningen per kern waarbij de gemeente met behulp van hun WOZ gegevens een totaalbeeld schetst van

• Het totaal aantal woningen op dit moment
• Het aantal dat hiervan verhuurd wordt door beide woningbouwcoöperaties
• Het aantal dat eigendom is van particulieren en mogelijk verhuurd wordt
• De relatie tussen het inkomen van het huishouden dat de woning bewoont en de

  WOZ waarde.

Opvallende vaststellingen hierbij zijn:

1. Een groot deel van de primaire inkomsten categorie woont in middeldure of dure koopwoning
2. De voorraad goedkope huurwoningen is fors lager dan de groep die hieraan behoefte heeft
3. De bestaande sociale huurwoningen plus de geplande nieuwbouw voor die categorie tot en met 2016 geeft een duidelijk lager getal als het geschatte aantal huishouden in de primaire categorie

Op basis van dit onderzoek is de Dorpsraad Nistelrode voornemens om voor de Kern Nistelrode een verdere analyse uit te voeren waarmee de volgende onderzoeksdoelstelling zo goed mogelijk bereikt wordt:

Onderzoeksdoelstelling:

1. Het onderzoek is bedoeld om op basis van de demografische ontwikkeling en de daarbij horende economische inkomsten en vermogensniveaus een voorspelling te doen van de woningbehoefte voor de komende jaren. Hierbij zowel te kijken naar huur- als koopwoningen waarbij nieuwe woonvormen als gevolg van de veranderingen binnen de samenleving benoemd worden.

2. Vervolgens deze behoefte te toetsen met het beschikbare woningbestand uitgebreid met de toename van het aantal woningen zoals vastgelegd in Bernheze MasterplanWonen fase 2.

3. De uit deze vergelijking verkregen verschillen verifiëren met nog aanvullende toetsing criteria en het doen van voorstellen van passende oplossingen om het evenwicht tussen vraag en aanbod te herstellen.

4. Tenslotte de hieruit voortvloeiende woningmarktstrategie opstellen en met overtuigende argumentatie bij betrokken partijen onder de aandacht te brengen..

Om voor dit onderzoek maximaal draagvlak te waarborgen van de inwoners in Nistelrode is de dorpsraad op zoek naar inwoners die voornemens zijn om in de komende 5 jaar van woning te veranderen of zich beroepsmatig bezig houden met het vraagstuk woningbeleid voor de toekomst in Nistelrode.

Als u zich met bijgaande reactieformulier meldt nodigen wij u graag uit voor het nog nader te plannen eerste overleg. Hebt u al een visie hierover die u met ons wilt delen schrijf dan een korte reactie en wij nemen contact met u op.