Starters bouwen hun eerste eigen woning in Nistelrode

Dichtbij het centrum en toch aan de rand van het dorp biedt Nistelrode jonge starters een unieke kans om hun eigen nieuwe grondgebonden eengezinswoning te realiseren volgens Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Het belangrijkste kenmerk van CPO is dat een groep samen een plan realiseert zonder tussenkomst van een projectontwikkelaar. Samen worden de woningen ontwikkeld op basis van volledige keuzevrijheid en tegen kostprijs.

Plan Laar/Achterstraat
In het plan Laar/Achterstraat waarvoor het bestemmingsplan al voorbereid is en dat in zijn totaliteit 44 nieuwbouwwoningen bevat, zijn 6 kavels gereserveerd voor CPO voor starters. De starters verenigen zich als collectief en treden gezamenlijk op als projectontwikkelaar. Zij selecteren zelf een architect die hun woningen ontwerpt op basis van alle specifieke wensen. Vervolgens wordt ook een aannemer geselecteerd die de woningen mag bouwen. Door deze groepsinspanning wordt de totale kostprijs  verlaagd. Hierdoor wordt het voor jongeren wellicht toch mogelijk om een woning te kopen ondanks de recent ingevoerde strengere hypotheekeisen. Wij denken hierbij aan alleenstaanden of stelletjes die binnen 2 jaar in staat zijn om op basis van hun inkomen en overige financiële middelen een investering van rond de EUR. 170.000,– te kunnen realiseren. Hierbij kan men dan denken aan een complete lening getoetst aan het persoonlijke of gezamenlijke inkomen  van dat moment of een aanvullende 2^de generatie hypotheek waarbij ouders of relaties zorgen voor de benodigde garantiestellingen. Dit betekent dat ook diegenen die nu nog met hun afsluitende studie bezig zijn en daarmee in 2 jaar uitzicht hebben op een geplande baan zich voor zo’n CPO project kunnen aanmelden. De oplevering van deze woningen en het betalen van de laatste termijnen van de koopsom worden tenslotte pas over 2 jaar gevraagd.

Denk al na over je toekomst
Dus plan voor je toekomst met een mooi uitzicht op je eigen woning  in een van de mooiste wijken van Nistelrode. Met het aanbod van nieuwe appartementen in het plan Laar/Parkstraat en de overige koop rijtjeswoningen in plan Laar/Achterstraat kun je jezelf afvragen in hoeverre de geplande CPO woning je nog voldoende voordelen biedt. De gegarandeerde voordelen bestaan uit een aanzienlijk lagere kostprijs plus  een besparing die voortkomt uit het direct kunnen kiezen van belangrijk interieur zoals badkamer en keuken. Het feit dat de toekomstige eigenaar de interne indeling van zijn huis onafhankelijk van zijn buren kan kiezen en de samenwerking met alle  mede CPO eigenaren al in een vroeg stadium plaats vindt,versterkt  het definitief woongenot. De extra inspanning die van je gevraagd wordt voor het mede coördineren van het project wordt dubbel en dwars vergoed door de voorheen genoemde voordelen. Zeker in deze tijden omdat eventueel aanbestedingsvoordeel rechtsreeks invloed heeft op de totale kosten.

Centrale locatie
Het plan Laar/Achterstraat ligt aan de rand van het dorp en is toch maar een steenworp verwijderd van het centrum. Een centrum dat binnenkort voorzien wordt van een indrukwekkend nieuw gemeenschapshuis, uitgerust met een podiumzaal. Ook de herbouw van de oude Brouwershoeve met extra terrasruimte en verruimde horeca gelegenheid zal ongetwijfeld leiden tot een dynamische dorpskern waarin ook de nieuwe supermarkt opgenomen wordt. Het plan zelf is ruim van opzet waar ruime parkeergelegenheid voorzien is. De brede groen voorziening met een waterpartij midden in de nieuwe wijk zorgt voor een open doorkijk waarop de CPO locaties op uit kijken.

Informatie avond
Behoor jij tot de jongeren die binnen 2 jaar graag een eigen woning bezit in Nistelrode of ken jij zo iemand in je kennissenkring? Zorg dan dat je de hiervoor geplande infoavond, georganiseerd door de dorpsraad op dinsdagavond 7 februari  bij de Rabobank in Heesch,  niet ongemerkt aan je voorbij laat gaan. Mocht je onverhoeds verhinderd zijn meldt je belangstelling dan direct per e-mail aan arie.kemps@planet.nl met vermelding van je contactgegevens.

In opvolging van ons verslag in November heeft de dorpsraad samen met Frans Daverveld, de projectbegeleider van het CPO project in Heesch, een solide plan van aanpak gemaakt. Dit betekent dat wij op zoek zijn naar een meer gedetailleerde informatie over de bouwkosten en hoe deze zich verhouden met de andere op dit moment aangeboden nieuwbouwwoningen in de bestemmingsgebieden Laar/Parkstraat en Laar/

Achterstraat. Hiermee verwachten wij een duidelijker beeld te scheppen van de CPO voordelen t.o.v. de nu aangeboden nieuwbouwwoningen. Verder wordt er gesproken met maatschappelijke organisaties die bereid zijn om de achtervang voor de vereniging van toekomstige eigenaars te vormen. Deze achtervang zorgt voor:

• Een sterkere onderhandelingspositie bij het afsluiten van contracten met de leveranciers en uitvoerders.
• Een zekerheid voor de groep dat indien een van hun tijdens de bouwfase uitvalt de lasten van dat huis niet gedragen hoeven te worden door de resterende groep van eigenaars.
• Mogelijk extra prijsvoordelen.

Deze gegevens worden via een open info avond rond begin februari aan de jongeren van Nistelrode aangeboden. Hiermee hoopt de dorpsraad een bijdrage te leveren tot een passende nieuwbouwwoning voor alle jongeren die Nistelrode hierbij de voorkeur geven. Wel is het de bedoeling dat deze jongeren zich verenigen om als groep het verder realiseren van die plannen in eigen beheer uit te voeren. Dit vraagt lef en doorzettingsvermogen en vormt een uitstekende optie om daarmee je maatschappelijke positie te verrijken met ervaringen die jouw toekomstige carrière ondersteunt. Ben je op zoek  naar een aantrekkelijk geprijsde starter nieuwbouwwoning en voel je uitgedaagd door bovenstaande uitdaging stuur dan je E-mail met naam en adres aan  info@dorpsraadnistelrode.nl en je wordt alvast betrokken bij het uitwerken van bovenstaande planning.

Aansluitend op onze update van vorige maand heeft de dorpsraad opnieuw contact opgenomen met wethouder Hans van de Pas. Tijdens dat overleg is opnieuw gesproken over het onverwacht lage aantal inschrijvingen voor de 6 CPO kavels in het plan Laar/Achterstraat. In tegenstelling tot de getoonde belangstelling tijdens de voorbereidende vergaderingen, georganiseerd door de dorpsraad, heeft er tot op heden slechts een persoon ingeschreven voor deze beschikbare kavels.  De dorpsraad betreurt dit resultaat en ziet daarmee een onnodige uitstroom van jongeren. Omdat dit ook tijdens de laatste jaren gebeurd is heeft de dorpsraad gepleit voor CPO mogelijkheden die er nu daadwerkelijk zijn. Zoekende naar de oorzaak hiervan stuiten we op de volgende mogelijke motieven:

• De door jongeren gevraagde stichtingskosten voor het bepalen van hun hypotheek mogelijkheden is onduidelijk en mogelijk onjuist beantwoord door de gemeente. De uitgegeven stichtingskosten zijn algemeen en niet afgestemd op een echte commerciële CPO aanpak.
• De genoemde grondprijzen zijn in verhouding met de praktijk van nadere Brabantse gemeenten hoog
• Er is geen rekening gehouden met andere financiële voordelen zoals starterlening en BTW voordelen die wel door de gemeente aangeboden worden
• Jongeren zijn te informatief aan dit project  begonnen en zijn niet voldoende ingegaan op het feit hoe serieus ondernemerschap kan leiden tot extra voordeel

Tegelijkertijd komt de dorpsraad na het beter bestuderen van het plan tot de conclusie dat

Zowel de locatie als wel de uitwerking van het project waarin de 6 CPO kavels opgenomen zijn een prachtige locatie is en daarmee zeker een aantal voorkeuren verdient t.o.v. toekomstige locaties zoals bv de Zwarte Molendijk.

Met deze insteek is met de gemeente gesproken en als resultaat zijn de volgende afspraken gemaakt:

• De gemeente houdt deze 6 locaties nog aan tot op het moment dat de de overige nieuwbouwwoningen van Laar/Parkstraat en Laar/Achterstraat definitief in de verkoop zijn.
• De gemeente bekijkt opnieuw de juistheid van de uitgegeven stichtingskosten en komt met een nieuwe richtlijn waarin de BTW en starterlening voordelen meegenomen zijn.
• De dorpsraad onderhoudt contact met de jongeren om vast te stellen of bovenstaande motivatie correct is en mogelijk met aanvullende gemeente info hun wel een juist beeld voor te houden

Samenvattend wil de dorpsraad nog een inspanning doen  om partijen dichter bij elkaar te brengen en daarmee ook in Nistelrode CPO voor jongeren te realiseren. Hierbij roepen wij alle koopwoning zoekende jongeren zich met hun contactgegevens aan te melden op E-mailinfo@dorpsraadnistelrode.nl